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而贷款规则
2020-01-12 03:40
来源:未知
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“直到2000年,按揭买房才被广泛接受。”即便如此,买房人依然不习惯花明天的钱,“城市花园的客户中,极少有人贷满30年,算账时最关注的也不是每个月月供多少,而是总共欠了多少钱。然后,全家上下共同还款,一有钱就还,一有钱就还,银行提前还款的政策也宽松,所以第一批贷款人中多数到2003年就解套了。”

1999年,我爱我家在北京开设第一家门店,2001年,12名主管带领着50来名经纪人,就划分了北京的全部城区。“那会儿房源少,交易集中,北边就到回龙观,南城出了三环都不做。”

“1997年之前,绝大多数人都是等单位福利分房,自己出钱买商品房的普通人很少,多是明星或外企人员。”高韦,是城市花园早期的销售员。在那个商品房市场刚处起步期的年代,售楼员之间协作大于竞争、没有定额任务指标,新楼盘一个月卖20套房就排得上销售冠军,“觉得每天都挺轻松,不像现在售楼员压力那么大。”

“1997年之前,大伙对商品房的认识很浅,外企白领的社会地位又挺高,所以基本都是‘房找人’,售楼员偶尔还会登门拜访、寻找客户,上门签约。”

高韦还记得,1999年之前,卖房没有专业策划营销的概念,也很少在媒体上打广告,靠的多是口口相传的人际传播。城市花园早期可称得上宣传的手段,就是往返于三元桥、京城大厦和售楼处的看房班车,上面贴有项目的位置和电话,“所以,一个售楼员的客户中很多都是朋友或同事,互相介绍着买到了一起。”

在胡景晖眼中,伴随着商品房市场十几年的发展,中国的房贷市场确实在进步,但相比国外发达国家,这个市场仍不成熟。“一个是信贷规模相比国外要小,尤其是楼市不好的时候,住房贷款在银行的占比便大幅缩减。另一个是贷款资金仍然单一,缺乏贷款人个人诚信体制。” 在中国,银行是个人住房贷款的唯一资金来源,而在美国、德国等国家,除了传统银行外,专业贷款机构、基金组织也是住房贷款资金的重要渠道。而贷款规则,国内新房贷款一直是开发商作担保,二手房贷款则是房子本身作的典当物;而在美国个人信誉就可担保贷款。(赵莹莹)

房地产巨头万科在北京开发的第一个商品房项目,是1993年开发的,位于顺义后沙峪的城市花园。

1998年,建行北京分行率先推出个人住房贷款业务,允许购房人首付三成、贷款10年。接着,其他三大国有银行和商业银行也陆续进入住房贷款领域,银行间的竞争更加刺激了优惠,到2000年就出现首付二成、贷款30年的政策。

那时候,北京少有中介机构,活跃在交易市场的不少都是“房虫子”,叫价昂贵,且要求一次性付款。可那些无法申请分房的自由职业者、个体工商户,仍然对他们趋之若鹜。“那时候最经典的一个场景,某个写字楼,两三个‘房虫子’守着一台传真机,每天早晨,传真机就会‘嘀、嘀、嘀’的把房源信息传真过来,在哪里、多少平、多少钱,‘房虫子’打一圈电话后,房子可能就卖出去了。”我爱我家事业集团运营管理总监邵海鹰表示,因为房源少、需求多,十个买房人相中一套房子的情况时有发生,“现在经纪人说十拨人看一套房,常有‘忽悠’的成分,但在2003年前,二手房市场的的确确是‘卖方市场’。”

2003年10月,国家出台政策允许“央产房”上市,在此之前,市场上可供交易的只有“老公房”和“房改房”。“‘老公房’没有房产证,交易必须经房管所批准,收益分成,很麻烦,所以很长一段时间,市场上基本就是‘房改房’。”

尽管接触了十几年的房市,可对北京二手房的发展,邵海鹰仍觉得超乎想象。“说一个故事,2001年听广播节目,主持人常会带着大家讨论,手中有20万元,是付个首付买套房划算,还是全款买辆车更聪明。可现在,你再也听不到这种节目了,广播里讨论的都是现在买房合适,还是等等再买合适。”

邵海鹰说:“2000年前后,二手房评估师很紧俏,光预约评估就得1个星期,购房人还得自己支付评估费和保险费,提交贷款申请后层层审核,批下贷款少说3个月。”她还记得,当年经纪人把贷款材料装在信封中交给贷款员时,信封上都会画一个笑脸或一个哭脸,笑脸代表这单买卖不太着急,哭脸就代表买家着急,请帮忙加急办理。至于到房管局过户,由于所有档案只存在档案室中,常常会发生翻了半个小时还找不到某套房档案袋的情况。

“12年前,新房是有钱人买的,二手房是普通人买的,两个购买群体在消费能力上有显著差距。”提起上世纪90年代末期北京的二手房市场,我爱我家事业集团运营管理总监邵海鹰如此总结。

到1998年,北京市取消福利分房,个人购房才算真正兴起。“那一年,我们开始做170到200平方米的大户型,荷兰风格,开盘时挺受追捧。”1998年,二环边精装修的商品房价格刚达每平方米6000元上下,城市花园每平方米5000元的均价,在当时看来已算中高档价位。“当时的人买房都是自住,没有投资概念,基本就关心价格和户型,到售楼处两次以上的客户,签约的可能性就很大了。所以售楼员讲得最多的也是户型和材料,像中空玻璃怎么回事呀、外保温怎么做的呀,就像半个工程师。”

提到国内第一批“房奴”解套的话题,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖笑着告诉记者,其实这些“房奴”早就“解套”上岸了。“曾经我和银行人士座谈,他们告诉我,根据他们自己的调查,1998年到2003年间的房屋贷款人,平均用时7年就偿还清了所有贷款,从这个意义上讲,2010年前后这批‘房奴’就解套了。只不过,他们中的大多数又演变成改善型购房人,又重新贷款买了更大的房子。”

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